La batalla por el desalojo exprés

El Senado volverá a discutir el próximo 6 de agosto el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, enviado por el Poder Ejecutivo mediante el expediente PE-13/2026. La iniciativa obtuvo un dictamen de mayoría con modificaciones y dos dictámenes de minoría, pero su tratamiento en el recinto fue aplazado. El pasado 16 de julio, la Cámara Alta resolvió pasar a un cuarto intermedio hasta esa fecha para continuar con su consideración. 

El texto propone cambios en diferentes normas vinculadas con la propiedad privada, entre ellas la Ley de Expropiaciones, el Código Civil y Comercial y el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Uno de sus puntos centrales es la creación de herramientas más rápidas para recuperar inmuebles ocupados y tramitar desalojos por falta de pago, vencimiento del contrato u otras causas que obliguen a restituir la propiedad.

La cuestión abre un debate que excede la relación entre propietarios e inquilinos: ¿hasta dónde puede llegar el Congreso al regular un procedimiento de desalojo sin invadir las facultades procesales reservadas a las provincias?

Una entrega antes de la sentencia

El proyecto establece que las acciones de desalojo de inmuebles urbanos y rurales tramiten por el procedimiento sumarísimo. También modifica las reglas sobre reconocimiento judicial, notificación a los ocupantes, prueba y lanzamiento.

La innovación más relevante es la posibilidad de que el juez ordene la restitución del inmueble antes de dictar la sentencia definitiva. En la versión enviada por el Poder Ejecutivo, esa entrega anticipada estaba prevista para los casos en los que la demanda se dirigiera contra un intruso. Si el derecho invocado aparecía como verosímil y el actor prestaba caución juratoria, el magistrado podía disponer la “inmediata entrega del inmueble” y debía resolver el pedido dentro de los cinco días. 

El dictamen de mayoría amplió considerablemente el alcance de la medida. La nueva redacción del artículo 680 bis comprende las acciones promovidas contra “tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes” cuyo deber de restituir el inmueble resulte exigible. De este modo, la posibilidad de recuperar anticipadamente la propiedad ya no quedaría limitada a los supuestos de intrusión. 

Las comisiones, sin embargo, eliminaron de esa disposición el plazo específico de cinco días previsto en el texto original y reforzaron las condiciones de la caución. La garantía meramente juratoria solo será admisible cuando el derecho del actor aparezca suficientemente verosímil y no estén comprometidos los derechos de terceros ocupantes de buena fe. Ante la existencia de dudas, el juez podrá exigir una fianza personal o real que cubra los eventuales daños provocados por la restitución anticipada. 

La reforma promete acelerar los desalojos, pero no creará necesariamente un trámite idéntico en todo el territorio nacional. La rapidez dependerá del texto que finalmente apruebe el Congreso y también del código procesal vigente en el lugar donde se encuentre el inmueble.

La entrega del inmueble no pondrá fin al juicio. El proceso deberá continuar hasta la sentencia, en la que se resolverá definitivamente quién tenía derecho a ocuparlo y, en su caso, si corresponde reparar los daños ocasionados por la medida anticipada.

Más protección ante situaciones de vulnerabilidad

El dictamen incorporó una garantía que no figuraba en el proyecto original. Cuando se acredite la presencia de niños, adolescentes, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez deberá dar intervención a los organismos de protección competentes antes de ejecutar el lanzamiento.

Además, podrá conceder un plazo prudencial de hasta diez días para asegurar una alternativa habitacional transitoria. La intervención estatal no impide el desalojo ni transforma al propietario en responsable de resolver el problema habitacional, pero procura evitar que el lanzamiento se ejecute sin ninguna actuación previa frente a personas especialmente vulnerables.

La intimación volvió a diez días

Otra diferencia importante aparece en los alquileres destinados a vivienda. El proyecto enviado por el Poder Ejecutivo proponía reducir de diez a tres días corridos el plazo mínimo que el locador debía conceder al inquilino para pagar la deuda antes de iniciar el desalojo. 

El dictamen de mayoría descartó esa reducción y mantuvo un plazo no inferior a diez días corridos desde la recepción de la intimación. Vencido ese término sin que se regularice el pago, el locador podrá iniciar el proceso de desalojo mediante el trámite sumarísimo o por “el procedimiento más breve que prevea la ley local”. 

Esta última referencia marca el límite federal de la reforma. El artículo 75, inciso 12, de la Constitución Nacional faculta al Congreso para dictar los códigos de fondo, entre ellos el Código Civil y Comercial. Las provincias, en cambio, conservan la potestad de organizar sus tribunales y regular los procedimientos judiciales locales.

Por eso, el Congreso puede modificar las obligaciones derivadas de un contrato de locación y establecer cuándo resulta exigible la restitución del inmueble. También puede reformar el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación para los procesos regidos por ese ordenamiento. Lo que no puede hacer es sustituir directamente los códigos procesales provinciales.

En consecuencia, las nuevas reglas sobre plazos, prueba, entrega anticipada y lanzamiento no se trasladarán automáticamente a los tribunales de todas las provincias. Cada jurisdicción deberá aplicar su propio procedimiento y, cuando corresponda, adaptar su legislación para incorporar mecanismos equivalentes.

La reforma promete acelerar los desalojos, pero no creará necesariamente un trámite idéntico en todo el territorio nacional. La rapidez dependerá del texto que finalmente apruebe el Congreso y también del código procesal vigente en el lugar donde se encuentre el inmueble.

El debate del 6 de agosto no se reducirá, entonces, a decidir si el propietario debe recuperar más rápido el bien. El Senado deberá definir qué elementos serán suficientes para ordenar una restitución antes de la sentencia, qué garantía deberá prestar quien la solicita y cómo se protegerá el derecho de defensa de los ocupantes.