Una reciente sentencia decidió mantener vigente un boleto de compraventa pese a la solicitud de resolución presentada por los vendedores de un inmueble. La justicia consideró que, mas allá de los incumplimientos parciales en el pago, resulta más apropiado preservar el contrato destinado a satisfacer una necesidad vital como la adquisición de una vivienda.
El caso “PRUNES Karina Elizabeth y otro c/ PICO Judith Silvia s/ DAÑOS Y PERJ. INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL” se originó a partir de una demanda interpuesta por los vendedores de una propiedad situada en Ringuelet, quienes reclamaban la resolución del contrato, la restitución del bien y daños y perjuicios, argumentando el incumplimiento en el pago del saldo acordado.
La compraventa fue formalizada en 2010 mediante un boleto por un total de $343.800, con un pago inicial de $62.000. El saldo restante quedó sujeto a una modalidad particular, en la que una parte se integraría con la venta de un inmueble propiedad de la compradora y el resto a través de cuotas mensuales de $2.000 hasta concretarse dicha operación. Los vendedores entregaron la posesión del inmueble en el instante de la firma.
El Juzgado en lo Civil y Comercial Nº 4 de La Plata, a cargo de la jueza Gladys Mabel Cardoni, rechazó la resolución del contrato promovida por los actores y mantener vigente el boleto de compraventa celebrado en 2010.
“Aún con la señalada oscuridad, la interpretación que cabe dársele no puede ser otra que aquélla que se desprenda de lo que los celebrantes persiguieron, y del comportamiento ulterior, porque sólo sobre tales elementos esenciales pudo haber acuerdo de voluntad.”
Según recopila la sentencia, con posterioridad a la firma, intimaron a la compradora por carta documento el 4 de mayo de 2011, reclamando el saldo y apercibiendo de resolución en los términos del art. 1204 del Código Civil entonces vigente.
A esa fecha, según se estableció en la sentencia, se había integrado aproximadamente el 63,54% del precio total, restando impago el 36,46%. La compradora negó adeudar suma alguna y sostuvo que no podía escriturar por cuestiones dominiales.
“Aún con la señalada oscuridad, la interpretación que cabe dársele no puede ser otra que aquélla que se desprenda de lo que los celebrantes persiguieron, y del comportamiento ulterior, porque sólo sobre tales elementos esenciales pudo haber acuerdo de voluntad.”, entendió la juzgadora.
La magistrada analizó la modalidad de pago y verificó que la venta del inmueble que operaba como condición para la integración del saldo había sido otorgada con anterioridad al boleto, por lo que al momento de contratar el saldo resultaba exigible en su totalidad.
El núcleo de la decisión giró en torno a determinar si el incumplimiento verificado habilitaba el remedio resolutorio.
“Tratándose en el caso de un negocio jurídico tendiente a dar satisfacción a una de las necesidades vitales del hombre, como sin lugar a dudas lo es la adquisición de un inmueble con destino a vivienda, evaluando la cuantía de la obligación incumplida y su impacto en la ecuación económica del contrato, el tiempo de permanencia en la posesión por parte de la adquirente, así como la posibilidad de agredir el patrimonio de la deudora para la obtención de una contraprestación adecuada, es que me inclino por desestimar la potestad resolutoria dejando vigente el contrato”
La jueza recordó que la facultad resolutoria no puede ejercerse frente a cualquier inobservancia, sino que requiere un incumplimiento de cierta gravedad. Citó doctrina y precedentes de la Suprema Corte bonaerense que exigen ponderar la entidad de la prestación incumplida y la conducta desplegada por las partes.
“Tratándose en el caso de un negocio jurídico tendiente a dar satisfacción a una de las necesidades vitales del hombre, como sin lugar a dudas lo es la adquisición de un inmueble con destino a vivienda, evaluando la cuantía de la obligación incumplida y su impacto en la ecuación económica del contrato, el tiempo de permanencia en la posesión por parte de la adquirente, así como la posibilidad de agredir el patrimonio de la deudora para la obtención de una contraprestación adecuada, es que me inclino por desestimar la potestad resolutoria dejando vigente el contrato”, resolvió la magistrada.
La sentencia destacó el principio de conservación del contrato y consideró que, en el contexto del caso, resultaba más adecuado mantener vigente el vínculo y ordenar su ejecución recíproca antes que extinguirlo.
En consecuencia, rechazó la resolución solicitada por los actores y dispuso que la demandada integre el saldo pendiente, equivalente al 36,46% del valor actual de mercado del inmueble, a determinar mediante actualización de la tasación pericial producida en autos. Una vez cumplido ese pago, los vendedores deberán otorgar la escritura traslativa de dominio.
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