El Juzgado en lo Civil y Comercial Nº 1 de Necochea, a cargo del juez Jorge Balbi, dictó sentencia en la causa “R, C y otro c/ M, V s/ Acción Reivindicatoria" en la que resolvió declarar la nulidad de la escritura pública de compraventa, tener por simulado el negocio jurídico y, como consecuencia, rechazó la demanda de reivindicación promovida por quienes figuraban como adquirentes registrales del inmueble.
La acción fue iniciada por C R y S D F, quienes promovieron demanda reivindicatoria contra V R M respecto de un departamento ubicado en la ciudad de Necochea. Los actores invocaron haber adquirido el inmueble mediante escritura pública del 30 de diciembre de 2021, otorgada por una escribana local, en la cual L A C compareció como apoderada del titular registral, quien estaba privado de su libertad.
En la escritura, los compradores reconocieron que el inmueble se encontraba ocupado y que adquirían, junto con el dominio, las acciones tendientes a recuperar la posesión. Con base en ese título, reclamaron la restitución del bien y una indemnización por la privación de uso.
La demandada contestó la acción, negó la legitimación de los actores y reconvino por nulidad de la escritura, simulación de la compraventa y daños y perjuicios. Sostuvo que el poder utilizado para la venta se encontraba extinguido al momento del otorgamiento de la escritura, debido a que su otorgante había sido condenado penalmente con pena accesoria de inhabilitación, y que el negocio había sido instrumentado para sustraer el inmueble de su patrimonio, afectando sus derechos económicos.
“La escritura de venta es nula en tanto al momento de su suscripción por parte de la mandataria Sra. C, el poder otorgado por su hijo -Sr. P- se hallaba extinguido, por encontrarse firme la condena impuesta… En ese marco, el art. 307 del CCyC prevé: "Documentos habilitantes. Si el otorgante de la escritura es un representante, el escribano debe exigir la presentación del documento original que lo acredite, el que ha de quedar agregado al protocolo, excepto que se trate de poderes para más de un asunto o de otros documentos habilitantes que hagan necesaria la devolución”
En ese marco, el fallo tuvo por acreditado que, al momento de otorgarse la escritura en 2021, la condena penal de J L P se encontraba firme, lo que implicaba que el poder otorgado en 2015 había cesado de pleno derecho. En consecuencia, la representación invocada por la apoderada carecía de sustento jurídico válido.
“La escritura de venta es nula en tanto al momento de su suscripción por parte de la mandataria Sra. C., el poder otorgado por su hijo -Sr. P.- se hallaba extinguido, por encontrarse firme la condena impuesta… En ese marco, el art. 307 del CCyC prevé: "Documentos habilitantes. Si el otorgante de la escritura es un representante, el escribano debe exigir la presentación del documento original que lo acredite, el que ha de quedar agregado al protocolo, excepto que se trate de poderes para más de un asunto o de otros documentos habilitantes que hagan necesaria la devolución”, resolvió el magistrado.
“La habilidad de los otorgantes hace referencia a la habilidad para otorgar el acto, pero no da fe de esa circunstancia, sino solo de la identidad de las personas físicas y no de los demás elementos individualizantes…de ahí que, si el acto resulta nulo porque uno de los celebrantes era una persona incapaz no declarada, no necesariamente compromete la responsabilidad del notario, si no existen elementos que acrediten que fue parte de la maniobra, en tanto que en los supuestos en que las incapacidades no surjan de registros, no habrá responsabilidad del notario.-“.
No obstante ello, el juez descartó la responsabilidad profesional de la notaria interviniente, al sostener que el deber notarial en estos casos es una obligación de medios y que no se acreditó que hubiera actuado con conocimiento de la extinción del poder ni con dolo.
“La habilidad de los otorgantes hace referencia a la habilidad para otorgar el acto, pero no da fe de esa circunstancia, sino solo de la identidad de las personas físicas y no de los demás elementos individualizantes…de ahí que, si el acto resulta nulo porque uno de los celebrantes era una persona incapaz no declarada, no necesariamente compromete la responsabilidad del notario, si no existen elementos que acrediten que fue parte de la maniobra, en tanto que en los supuestos en que las incapacidades no surjan de registros, no habrá responsabilidad del notario.-“, explicó.
“Los elementos obrantes en la causa acreditan que la Sra. M ha sido víctima de violencia de género, familiar y económica. Además el precio abonado por el inmueble, la falta de acreditación de los ingresos por parte de los titulares registrales, como la forma en que la venta se produjo mediante un poder otorgado en la DDI y la cercanía temporal que existió entre la detención, el poder, la codena y la compra venta, demuestran la clara intención para defraudar los derechos patrimoniales y económicos de la reconviniente”
Uno de los aspectos centrales del pronunciamiento fue la aplicación expresa de la perspectiva de género. El juez sostuvo que el conflicto no podía analizarse únicamente desde la óptica de los derechos reales, sino que debía atenderse a las consecuencias económicas y patrimoniales que el negocio jurídico tenía sobre la mujer demandada.
“Los elementos obrantes en la causa acreditan que la Sra. M ha sido víctima de violencia de género, familiar y económica. Además el precio abonado por el inmueble, la falta de acreditación de los ingresos por parte de los titulares registrales, como la forma en que la venta se produjo mediante un poder otorgado en la DDI y la cercanía temporal que existió entre la detención, el poder, la codena y la compra venta, demuestran la clara intención para defraudar los derechos patrimoniales y económicos de la reconviniente”, se resolvió sobre dicho punto.