La inmobiliaria vendió metros de más

La Sala B de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial -integrado por Jorge Djivaris, Matilde E. Ballerini y María Guadalupe Vásquez (disidencia parcial)- confirmó la responsabilidad de un corredor inmobiliario que publicó la venta de un departamento incluyendo como superficie propia un patio de 18 metros cuadrados que, según el reglamento de copropiedad, era un espacio común del edificio.

El aviso web ofrecía un inmueble de 81 m² de superficie cubierta, 3 m² de balcón y 18 m² de patio, mientras que el reglamento establecía que la unidad funcional tenía 84,46 m² propios y que el patio integraba las partes comunes.

Para la Cámara Comercial, la aclaración del aviso según la cual las medidas eran “aproximadas” no alcanzaba para justificar la inclusión del patio. “No se verificó una simple imprecisión en la superficie informada”, sostuvo el fallo, sino que se publicitó como propio un espacio común que incrementaba la superficie ofrecida en aproximadamente un 20%.

En ese sentido, los jueces consideraron que el corredor incumplió sus obligaciones profesionales de informar con exactitud, precisión y claridad. La sentencia destacó que la publicidad era apta para generar “una representación equivocada sobre una de sus cualidades esenciales e influir en la decisión de contratar” y así confirmó la responsabilidad del corredor por el contenido del aviso y descartó los planteos dirigidos a liberarlo de responsabilidad.

Distinta fue la situación de los vendedores del inmueble y de RAU SRL (antes Remax Argentina SRL). Respecto de los primeros, el Tribunal consideró que no había pruebas de que hubieran participado en la publicidad ni que hubieran informado al corredor que el patio pertenecía a la unidad funcional. El reglamento de copropiedad y el boleto de compraventa, además, indicaban lo contrario.

En cuanto a RAU SRL, la Cámara sostuvo que tampoco se había acreditado su participación en la confección o difusión del aviso. De hecho, señaló que en la publicidad no aparecía la marca “Remax” y que el responsable indicado era el propio corredor.

La sentencia de primera instancia había ordenado al corredor restituir una comisión de U$S 4.000 y había fijado el daño moral en $3.000.000. En la apelación, el juez Jorge Djivaris coincidió con la responsabilidad por la publicidad, pero entendió que correspondía reducir ambos rubros.

El daño moral también fue recortado, ya que la Alzada entendió que no todos los padecimientos invocados por la compradora podían atribuirse al error del aviso. Según surge del fallo, después de adquirir el inmueble la actora realizó una serie de obras que generaron un conflicto con el consorcio y con el Gobierno de la Ciudad. 

El magistrado sostuvo que la operación inmobiliaria finalmente se concretó y que la intervención del corredor fue útil para que las partes llegaran al negocio. Por eso propuso reducir la devolución de la comisión al 50%, es decir, a U$S 2.000.

“La labor de intermediación no fue estéril”, afirmó Djivaris, quien consideró que privar completamente al corredor de su retribución implicaría un enriquecimiento sin causa para la compradora.

El daño moral también fue recortado, ya que la Alzada entendió que no todos los padecimientos invocados por la compradora podían atribuirse al error del aviso. Según surge del fallo, después de adquirir el inmueble la actora realizó una serie de obras que generaron un conflicto con el consorcio y con el Gobierno de la Ciudad. 

Para Djivaris, esos hechos fueron los que dieron origen a las denuncias, la clausura de la obra y el posterior proceso contravencional. Por eso, entendió que esas consecuencias no podían trasladarse al corredor. “El conflicto vecinal, las denuncias por ruidos molestos, las filtraciones en el local de la planta baja y la consecuente clausura municipal de la obra no encuentran su causa adecuada en el error publicitario del intermediario”, concluyó.