Una martillera y corredora pública demandó a una mujer que se había comprometido mediante un contrato de corretaje para que venda su inmueble de USD 950.000, que luego se vendió por otro lado.
El juez de primera instancia rechazó la demanda, dado que, si bien el contrato era por una duración de 120 días, la actora alegó que “siguió trabajando la propiedad una vez vencida la autorización de venta”, pero no aportó pruebas de ello.
Además, para tener derecho al cobro de la comisión la Ley provincial 10.973 requiere “que el negocio se celebre como resultado de su intervención, siendo esta última condición necesaria y que no puede ser suplida”, y en el caso, la actora no acreditó haber concurrido personalmente al inmueble en alguna ocasión, ni asesoró a las partes, ni acercó a las partes, ni efectuó el estudio de títulos ni el pedido de informes.
La accionante también alegó que la mecánica de trabajo de Re/Max era tener agentes o colaboradores que cumplen y llevan a cabo funciones que se encuentra especialmente determinadas para profesionales que cuenten con titulo y matrícula habilitante, y luego le facturan por sus servicios a la actora, que estaba inscripta y habilitada para ejercer la profesión.
Sin embargo, el juez remarcó que esta conducta estaba expresamente prohibida por la norma en el art. 53, al igual que el código de ética, y que esos colaboradores no estaban habilitados para el ejercicio profesional de martilleros.
En el caso, se acreditó que no fue la actora la que participó del corretaje, lo que surgió de su propia absolución de posiciones y que la tarea fue hecha por esos colaboradores que declararon como testigos y no estaban habilitados para el ejercicio profesional.
Fue así que los autos “C., G. F. c/ B., D. V. s/ Cumplimiento De Contratos Civiles / Comerciales”, terminaron siendo apelados por la martillera, que presentó sus agravios ante la Sala Segunda de la Cámara en lo Civil y Comercial de Mar del Plata.
Allí, los camaristas Ricardo D. Monterisi y Alfredo E. Méndez evaluaron el caso y decidieron rechazar el recurso de apelación de la actora, con costas.
Destaca la sentencia de la alzada, que la actora reclamaba una comisión por su supuesta labor como intermediaria en la compraventa de una propiedad, pero su relato era confuso ya que en partes alegaba haber intervenido y en otras decía que era su colaborador el que lo hizo en nombre de su inmobiliaria.
Ese colaborador no era un dependiente, sino que era alguien que a su vez contrataba a REMAX por servicios de marketing y publicidad.
En el caso se acreditó que no fue la actora la que participó del corretaje, lo que surgió de su propia absolución de posiciones. A ello se sumó que la tarea fue hecha por esos colaboradores que declararon como testigos y no estaban habilitados para el ejercicio profesional.
Las funciones esenciales de la intermediación inmobiliaria deben ser entendidas como eminentemente personales y de la propia esencia de la institución surge la indelegabilidad de su actividad…“detrás de una pretensa y auto denominada “colaboración en márquetin promoción y publicidad” lo que hay es una delegación indebida de una parte esencial de la labor del corretaje e intermediación inmobiliaria” que era inadmisible.
La conclusión de la cámara fue determinante al señalar que la actora argumentaba que la demandada accedió a los compradores gracias a la gestión de su colaborador, “pero el problema de esta estrategia argumental es que parece desatender el verdadero motivo por el cual su demanda fue rechazada” ya que, suponiendo que lo que dijo era verdad, “la demanda fue considerada improcedente porque ni C. está habilitado para ejercer el corretaje, ni CL. tiene derecho a comisionar por un corretaje ajeno en el que no intervino”.
Es que “las funciones esenciales de la intermediación inmobiliaria deben ser entendidas como eminentemente personales y de la propia esencia de la institución surge la indelegabilidad de su actividad”, en lo que coincidía en forma unánime la doctrina.
Por lo tanto, “el corretaje exige una participación activa y personal del profesional matriculado en la labor de intermediación” y el art. 1350 CCCN explícitamente condiciona el cobro de la comisión a que “el negocio se celebre como resultado de su intervención”.
En conclusión, entendieron que lo que los testigos dijeron que hacían era “lista y llanamente un corretaje inmobiliario no autorizado”, siendo ellos los que acercaron a las partes.
Y “los giros que una y otra vez repiten los agentes o asesores declarantes para enmarcar su actividad… no dejan de ser recursos retóricos que no logran ocultar” que “detrás de una pretensa y auto denominada “colaboración en márquetin promoción y publicidad” lo que hay es una delegación indebida de una parte esencial de la labor del corretaje e intermediación inmobiliaria” que era inadmisible.
“Si un abogado pretendiese cobrar honorarios extrajudiciales por la labor realizada por un “asesor legal” sin título o matrícula, o si un Licenciado en Psicología pretendiese percibir los honorarios debidos por un colaborador que trabajó bajo el título de "asesor psicológico", el escrutinio sobre su legitimación para percibir el crédito en el marco de una delegación indebida sería exactamente el mismo” remataron.