Googleá derechos reales

El Juzgado Nacional en lo Civil N.º 109 reconoció el valor de una pericia arquitectónica que utilizó registros históricos de Google Street View para reconstruir la secuencia de construcción de dos inmuebles linderos. La sentencia examinó la utilización de un muro divisorio, el alcance de la obligación de pagar la medianería y los criterios para cuantificar el crédito.

La decisión corresponde a la causa “Cons. de Prop. Pacheco 2855/57 c/ Desarrolladora B.A. S.A. s/ cobro de medianería”, expediente CIV 19092/2024, por el Juzgado Nacional en lo Civil N.º 109, a cargo de la jueza Pilar Fernández Escarguel, un juicio que se inició con la demanda del Consorcio de Propietarios de Pacheco 2855/57 contra Desarrolladora B.A. S.A. por la construcción de un edificio lindero, ubicado en Pacheco 2865, en el barrio porteño de Villa Urquiza, que habría aprovechado un muro divisorio preexistente. Por ese concepto, el consorcio reclamó inicialmente $23.994.289.

Google Maps, a través de su herramienta Street View, permitió consultar registros visuales del lugar correspondientes a distintos momentos y reconstruir la evolución de las edificaciones. Las capturas se incorporaron al dictamen como material de apoyo para establecer la antigüedad relativa de las construcciones y contrastar esa información con los planos y las observaciones realizadas durante la inspección.

La desarrolladora negó que correspondiera pagar por el uso de esa estructura. Argumentó que no existía una pared medianera encaballada y que había construido respetando una medianería de 15 centímetros por cada lado, sin apoyarse sobre el muro del consorcio. Como planteo subsidiario, sostuvo que, de existir una obligación, el costo debía calcularse en $5.175.000.

La discusión exigía establecer si la nueva edificación se había apoyado efectivamente sobre una pared preexistente y, en tal supuesto, determinar el valor de los derechos de medianería utilizados.

Para esclarecer ese punto intervino un perito arquitecto, designado como perito de oficio. El profesional inspeccionó los inmuebles, examinó los planos disponibles y elaboró una valuación del muro. Su dictamen también incorporó imágenes históricas obtenidas mediante Google Street View.

Al describir el procedimiento, la jueza Pilar Fernández Escarguel consignó que el experto “corroboró mediante la búsqueda por fechas pasadas en Google Street View que la construcción de Pacheco 2865 es posterior a Pacheco 2855 y adjuntó las capturas obtenidas durante esa búsqueda”.

De ese modo, Google Maps, a través de su herramienta Street View, permitió consultar registros visuales del lugar correspondientes a distintos momentos y reconstruir la evolución de las edificaciones. Las capturas se incorporaron al dictamen como material de apoyo para establecer la antigüedad relativa de las construcciones y contrastar esa información con los planos y las observaciones realizadas durante la inspección.

El recurso utilizado permitió recuperar imágenes históricas de un espacio físico y utilizarlas para examinar cómo era un inmueble en una fecha determinada. En este expediente, las imágenes contribuyeron a respaldar la conclusión de que el edificio de Pacheco 2865 era posterior al inmueble lindero. De todos modos, la magistrada no les atribuyó un valor autónomo ni consideró que fueran suficientes, por sí solas, para acreditar el uso de la medianera: las examinó como parte de una pericia arquitectónica que también se apoyó en documentación técnica y en una inspección presencial.

A partir de esos elementos, el perito concluyó que ambos edificios estaban en contacto por el muro medianero y que la construcción de la desarrolladora había aprovechado una estructura previamente construida y pagada por el consorcio. Según su evaluación, ese aprovechamiento también había generado un beneficio económico y constructivo: la empresa no tuvo que levantar un muro de más de 400 metros cuadrados ni afrontar el tiempo y los costos que esa tarea habría demandado.

La jueza otorgó eficacia probatoria al dictamen. Tuvo en cuenta que la demandada había cuestionado sus conclusiones, pero no había aportado elementos técnicos suficientes para desvirtuarlas. En ese sentido, el fallo señaló que correspondía reconocerle “plena eficacia probatoria, conforme lo previsto por el artículo 477 del Código Procesal”.

A ello se sumó una circunstancia procesal, relativa a que la propia empresa había ofrecido la prueba pericial arquitectónica y la había considerado decisiva para resolver el litigio, pero no concurrió a la inspección de su inmueble. Esa ausencia impidió que el experto pudiera relevarlo por dentro y verificar los extremos invocados en la defensa.

Sobre este aspecto, la magistrada recordó que “la conducta observada por las partes durante la sustanciación del proceso puede constituir un elemento de convicción corroborante de las pruebas”, de acuerdo con el artículo 163, inciso 5, segundo párrafo, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Además, destacó que la demandada no justificó su inasistencia ni solicitó una nueva fecha para realizar la diligencia.

En cuanto al régimen jurídico, la jueza explicó que la obligación de pagar la mitad del valor del muro lindero, cuando corresponde, tiene naturaleza ambulatoria o propter rem. Se trata de una obligación real vinculada con la cosa y con la relación jurídica que su titular mantiene respecto del inmueble. En palabras del fallo, “la obligación de pagar la mitad de la pared divisoria, como obligación de naturaleza real, se traslada junto con la transmisión del inmueble”.

La sentencia también precisó que la obligación de pagar la medianería constituye una carga inherente a la posesión, por lo que el obligado es el propietario actual del inmueble lindero, aun cuando los actos de utilización hayan sido realizados por un titular anterior.

Por otra parte, al abordar la cuantificación, la magistrada sostuvo que “la deuda por cobro de medianería es una obligación de valor”. A partir de esa calificación, explicó que “su importe en dinero debe ser fijado en el momento más cercano a la sentencia” y aclaró que no se trata de indexar una deuda dineraria, sino de determinar el valor económico de la prestación.

Para establecer el monto, el perito utilizó el costo de reposición del muro, con criterios de depreciación y valores de referencia de publicaciones especializadas. La valuación incluyó materiales, mano de obra, gastos generales, beneficio empresarial, proyecto y dirección de obra e IVA. El experto estimó que los derechos de medianería utilizados ascendían a $60.363.295 y agregó $6.036.329 por honorarios profesionales correspondientes a la confección del plano y la liquidación.

Sin embargo, ese último concepto quedó fuera de la condena. La jueza lo excluyó porque no se había acompañado factura, recibo ni comprobante que acreditara el pago de esos honorarios. Consideró que debían ser regulados judicialmente como parte de las costas del proceso y no incorporados como un porcentaje adicional al capital reclamado.

Finalmente, la sentencia hizo lugar a la demanda y condenó a Desarrolladora B.A. S.A. a pagar $60.363.295 por los derechos de medianería, más intereses. Estableció una tasa pura del 8% anual desde la primera audiencia de mediación, celebrada el 4 de diciembre de 2023, hasta la presentación del dictamen pericial, el 15 de octubre de 2025. Desde entonces, dispuso aplicar la tasa activa promedio que publica mensualmente el Banco de la Nación Argentina.