¿Puede un acreedor ver limitado su derecho a ejecutar un bien si la afectación al régimen de vivienda no estaba inscripta cuando se trabó el embargo? Para la Cámara Comercial, la respuesta fue negativa.
Así lo determinó en los autos “Silos Areneros Buenos Aires S.A.C. c/ Milone, Rosa y otro s/ Ejecutivo” donde la Sala C de la alzada, integrada por Héctor Osvaldo Chomer y Alfredo Arturo Kölliker Frers, resolvió revocar la decisión del juez de primera instancia que había declarado inejecutable un inmueble por estar supuestamente afectado al régimen de la vivienda.
Los demandados habían alegado que el inmueble había sido afectado al régimen del entonces “Bien de Familia” al momento de su compra, dejando constancia en la escritura. Sin embargo, el informe registral incorporado al expediente mostraba que no existía inscripción alguna hasta el 15 de abril de 2025, es decir, casi quince años después de la manifestación de voluntad inicial y posterior al embargo trabado en mayo de 2023.
“En el supuesto de autos se advierte que, si bien en la escritura de adquisición consignó que era voluntad de los compradores afectar el inmueble al régimen del Bien de Familia (ver pág. 5 de fd. 180), el Registro de la Propiedad no tomó razón de ello sino hasta quince (15) años después.”, precisaron los jueces.
Si bien la decisión de afectar el inmueble ha sido exteriorizada en la misma escritura traslativa de dominio y ésta transmisión dominial aparece debidamente registrada en el folio real, lo cierto es que aquella afectación no fue inscripta en cuanto tal antes del embargo trabado en autos, conforme surge del certificado de dominio agregado. Dicha falta de registración, hace que, frente a la actora embargante, no resulte oponible el “Bien de Familia” constituido sobre el inmueble cuya subasta se pretende.”
Según surge del expediente, el Registro de la Propiedad Inmueble reconoció una “omisión” administrativa y otorgó prioridad retroactiva a la afectación, indicando que debía considerarse anterior a los asientos del embargo. Los ejecutados sostuvieron que no podía exigirse a un ciudadano auditar al registro para verificar su cumplimiento.
El Tribunal recordó que tanto el viejo régimen de la ley 14.394 como el actual régimen de protección de la vivienda previsto en los arts. 244 y 249 del Código Civil y Comercial requieren inscripción registral para ser oponibles a terceros.
“Si bien la decisión de afectar el inmueble ha sido exteriorizada en la misma escritura traslativa de dominio y ésta transmisión dominial aparece debidamente registrada en el folio real, lo cierto es que aquella afectación no fue inscripta en cuanto tal antes del embargo trabado en autos, conforme surge del certificado de dominio agregado. Dicha falta de registración, hace que, frente a la actora embargante, no resulte oponible el “Bien de Familia” constituido sobre el inmueble cuya subasta se pretende.”, expresaron en el fallo.
“A los fines de estas actuaciones, no amerita entrar a analizar la causa de la omisión registral o quién es el responsable de ella, pues lo conducente es que el registro no tomó nota de la afectación al régimen del “Bien de Familia”, lo que se comprueba con los certificados de dominio ya referenciados.”
En esa línea, agregaron que el análisis del origen de la omisión —es decir, si la responsabilidad era de los titulares o del Registro— no era relevante para resolver la oponibilidad frente al acreedor: lo determinante es la inexistencia del asiento al momento de la traba del embargo:
“A los fines de estas actuaciones, no amerita entrar a analizar la causa de la omisión registral o quién es el responsable de ella, pues lo conducente es que el registro no tomó nota de la afectación al régimen del “Bien de Familia”, lo que se comprueba con los certificados de dominio ya referenciados.”