Incumplió, pero no podía perder la mitad

Una compradora incumplió sus obligaciones y la constructora estuvo habilitada para resolver el contrato. Sin embargo, eso no significaba que pudiera quedarse con la mitad de todo el dinero recibido. Así lo resolvió la Sala I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Quilmes, que declaró parcialmente nulas por abusivas las cláusulas que establecían esa penalidad.

El conflicto se originó en dos contratos celebrados para la adquisición de una parte indivisa de un inmueble ubicado en Quilmes y la posterior construcción de una unidad. La operación se instrumentó mediante un boleto de compraventa y un contrato de locación de obra.

La compradora había desembolsado US$ 215.000: US$ 75.000 correspondientes a la compraventa y US$ 140.000 por la construcción. Sin embargo, comenzó a incumplir el cronograma de pagos y posteriormente Bameris S.A. resolvió los contratos.

La adquirente inició una demanda para cuestionar esa decisión y obtener el cumplimiento y la escrituración. La Cámara, integrada por Griselda Nora Pastorino, Gerardo Crichigno y Gabriel Pablo Zapa, confirmó que la resolución contractual había sido válida, ya que la compradora se encontraba en mora y la empresa había ejercido correctamente el pacto comisorio previsto en el contrato.

El resultado fue diferente al analizar qué debía ocurrir con el dinero entregado.

Según el fallo, la cláusula penal puede establecer anticipadamente las consecuencias económicas de un incumplimiento, pero no transformarse en un mecanismo que produzca un beneficio patrimonial desproporcionado para el proveedor.

El contrato establecía que, si el incumplimiento era imputable a la compradora, la empresa podía resolver el vínculo y retener el 50% de las sumas abonadas como indemnización. Aplicada literalmente, la cláusula permitía a Bameris conservar US$ 107.500.

Para los camaristas, esa consecuencia resultaba abusiva. La sentencia destacó que permitir que la constructora recuperara la disponibilidad del inmueble y, al mismo tiempo, conservara la mitad de lo pagado podía generar un enriquecimiento sin causa.

Los jueces analizaron la cláusula bajo las normas de defensa del consumidor y recordaron que el artículo 37 de la Ley 24.240 permite tener por no convenidas aquellas estipulaciones que desnaturalicen las obligaciones o provoquen un desequilibrio significativo entre los derechos de las partes.

La Cámara ponderó especialmente que la compradora había abonado más del 52% del precio total y que, tras la resolución, la empresa recuperaba la posibilidad de disponer nuevamente del inmueble.

Según el fallo, la cláusula penal puede establecer anticipadamente las consecuencias económicas de un incumplimiento, pero no transformarse en un mecanismo que produzca un beneficio patrimonial desproporcionado para el proveedor.

La sentencia también abordó el control judicial de las cláusulas abusivas. El Tribunal sostuvo que las normas de defensa del consumidor son de orden público y que los jueces pueden examinar de oficio una estipulación contractual abusiva, incluso ante la ausencia de una petición expresa sobre ese punto.

Finalmente, los magistrados redujeron la penalidad del 50% al 25%. De los US$ 215.000 abonados, la constructora podrá retener US$ 53.750 y deberá devolver US$ 161.250.

La restitución deberá realizarse con intereses desde abril de 2013, cuando se produjo la resolución contractual.

De este modo, en los autos “Corrado, Miriam Marta c/ Bameris S.A. y otro/a s/ Cumplimiento de contratos civiles/comerciales”, la Cámara confirmó que la compradora había incumplido y que la empresa podía resolver el vínculo, pero puso un límite a las consecuencias económicas: la responsabilidad del consumidor por la ruptura contractual no convierte en válida una cláusula penal abusiva.