La bañera no tenía la culpa

Una fisura en la bañera terminó en un juicio por daños y perjuicios en donde la Sala II de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca confirmó la condena contra una inquilina y su garante por los daños ocasionados en un departamento alquilado, al concluir que no lograron demostrar que el desperfecto existiera antes del inicio de la locación.

La decisión fue dictada por los jueces Leopoldo Peralta Mariscal y Jorge Federico Mercado en la causa "Vesprini Estela Marta c/ Gentili Celeste y otro/a s/ daños y perjuicios incump. contractual (exc. Estado)".

"Aun cuando analizáramos el contrato con las cautelas propias de la contratación predispuesta, ello no bastaría para neutralizar la eficacia de la declaración de recepción del inmueble en buen estado y condiciones de habitabilidad", sostuvo el tribunal

La propietaria había promovido la demanda luego de recuperar el inmueble y constatar que la bañera presentaba una importante fisura en la zona de apoyo. Si bien los demandados admitieron la existencia del daño, sostuvieron que se trataba de un defecto constructivo propio del edificio y alegaron que el contrato de locación era un contrato de adhesión cuyas cláusulas les habían sido impuestas sin posibilidad de negociación.

La Cámara descartó ambos argumentos. En primer lugar, señaló que aun cuando el contrato pudiera analizarse bajo las reglas de los contratos predispuestos, ello no alcanzaba para dejar sin efecto la cláusula mediante la cual la inquilina declaró haber recibido el inmueble en perfecto estado.

"Aun cuando analizáramos el contrato con las cautelas propias de la contratación predispuesta, ello no bastaría para neutralizar la eficacia de la declaración de recepción del inmueble en buen estado y condiciones de habitabilidad", sostuvo el tribunal. Agregó que "la sola circunstancia de que el instrumento haya sido redactado por la martillera interviniente, o que sus cláusulas respondieran a un modelo habitual, no basta para considerar que se trata de un contrato de adhesión".

A partir de esa premisa, los camaristas entendieron que la propia declaración contenida en el contrato generaba una presunción favorable a la locadora.

"Frente a esa declaración contractual, corroborada con las constancias documentales obrantes en el expediente, se genera una presunción del buen estado al inicio de la locación que los accionados no lograron desbancar", afirmaron.

Si bien la defensa cuestionó su imparcialidad por mantener un vínculo familiar con la propietaria, la Cámara respondió que "el vínculo de familiaridad no descalifica por sí solo un testimonio" y destacó que la testigo declaró sobre hechos que había presenciado personalmente, como la confección del contrato, el estado inicial del departamento y la inspección realizada al momento de la restitución.

La defensa intentó acreditar que la rotura obedecía a un vicio de construcción mediante la declaración de la pareja de la locataria, quien afirmó haber escuchado que otras unidades del edificio habían sufrido problemas similares. Sin embargo, la Cámara consideró que ese testimonio carecía de eficacia probatoria.

"Todas estas manifestaciones no remiten a hechos que el testigo haya aprehendido por sus propios sentidos", señalaron los jueces, quienes remarcaron que el declarante "jamás vio la supuesta lista de departamentos", tampoco ingresó a otras unidades con desperfectos similares ni presenció conversaciones con el administrador del consorcio. Además, recordaron que los demandados desistieron de citar como testigos justamente al administrador y al técnico que, según su versión, habían intervenido en esos defectos constructivos.

El tribunal también rechazó las críticas dirigidas contra la martillera que intervino en la operación inmobiliaria. Si bien la defensa cuestionó su imparcialidad por mantener un vínculo familiar con la propietaria, la Cámara respondió que "el vínculo de familiaridad no descalifica por sí solo un testimonio" y destacó que la testigo declaró sobre hechos que había presenciado personalmente, como la confección del contrato, el estado inicial del departamento y la inspección realizada al momento de la restitución.

Respecto de la indemnización, los jueces avalaron que el resarcimiento se calculara con valores actualizados al momento de la sentencia. También consideraron razonable que la propietaria hubiera reemplazado completamente la bañera en lugar de repararla.

"La decisión de reemplazar la bañera en lugar de repararla aparece razonable en función de las circunstancias del caso. Cabe presumir, por la experiencia ordinaria, que en la mayoría de los casos la reparación de una bañera abollada no constituye una solución duradera ni estéticamente satisfactoria", señalaron.

La sentencia también abordó la actualización monetaria de la condena. En ese punto, la Cámara confirmó la declaración de inconstitucionalidad sobreviniente de los artículos 7 y 10 de la Ley 23.928, aunque precisó que el control debía realizarse comparando el resultado de aplicar la tasa bancaria con el obtenido mediante la actualización por CER más un interés puro del 6% anual. En el caso concreto, verificó que la diferencia superaba ampliamente el 20%, por lo que entendió justificada la declaración de inconstitucionalidad para evitar una afectación al derecho de propiedad de la actora.