El Superior Tribunal de Justicia de La Pampa hizo lugar a un recurso extraordinario provincial y revocó una sentencia de Cámara que había rechazado un desalojo, al considerar que se aplicó de manera errónea el régimen legal de los contratos de locación con finalidad determinada.
En el caso, las partes firmaron un contrato de alquiler de vivienda por seis meses, basado en que la locataria residiría de manera transitoria en la ciudad. Al vencer el plazo, la locataria no devolvió el inmueble pese a haber sido intimada, por lo que se inició una acción de desalojo.
En primera instancia se había hecho lugar al desalojo, pero la Cámara de Apelaciones revocó ese pronunciamiento al sostener que el contrato no cumplía con los requisitos para apartarse del plazo mínimo legal de tres años previsto en la Ley 27.551. Destacó el carácter de orden público de la duración mínima, “no pudiendo tal requisito ser burlado con la simple manifestación de que se trata de una actividad laboral transitoria”.
La decisión fue apelada por la dueña del inmueble, quien afirmó que el artículo 1199 del Código Civil y Comercial –última parte– establece una excepción al plazo mínimo de duración de los contratos y alega que en el caso quedó acreditado que el plazo excepcional de seis meses fue pactado por las partes "en virtud del carácter transitorio de su residencia en la ciudad de Santa Rosa, dado su dependencia laboral del Senado de la Nación”.
En este marco, el Superior Tribunal consideró que la excepción al plazo mínimo prevista en el último párrafo del artículo 1199 del CCyC amplía la autonomía de la voluntad —en línea con el artículo 1508 del Código Civil derogado—, pero exige, para evitar un uso elusivo del principio protectorio del locatario, que el contrato exprese la causa fin de la locación y que dicha finalidad, por su propia naturaleza, se cumpla normalmente en un plazo menor.
Además, alegó que se han afectado de forma grave su derecho de propiedad en tanto "recibe un canon irrisorio para cubrir los gastos de mantenimiento teniendo en cuenta que el monto se pactó en el marco del contexto inflacionario del año 2023 por un plazo determinado".
En este marco, el Superior Tribunal consideró que la excepción al plazo mínimo prevista en el último párrafo del artículo 1199 del CCyC amplía la autonomía de la voluntad -en línea con el artículo 1508 del Código Civil derogado-, pero exige, para evitar un uso elusivo del principio protectorio del locatario, que el contrato exprese la causa fin de la locación y que dicha finalidad, por su propia naturaleza, se cumpla normalmente en un plazo menor.
"(…) no se vislumbra que en el caso no se haya dado cumplimiento a los recaudos exigidos en la norma para configurarse la excepción en cuestión, cuales son a) la existencia de una finalidad determinada b) que esa finalidad esté expresada en el contrato y c) que deba cumplirse normalmente en el plazo menor pactado", añadió.
Asimismo, señaló que en el alquiler por dueño directo la locataria no resultaba alcanzada por la protección consumeril y ponderó que la locadora, como persona mayor, también merecía tutela, lo que imponía equilibrar los intereses en juego.