20 de May de 2024
Edición 6969 ISSN 1667-8486
Próxima Actualización: 21/05/2024
Frustración del fin del contrato

Locador sin el pan, sin la torta y con las costas

Un contrato de locación frustrado por la pandemia llegó a la justicia con un debate sobre su recisión y la posibilidad de que se pague al locador la mitad del alquiler por la doctrina de "esfuerzos compartidos".

(itz rodrigo)

Una disputa por un contrato de locación llegó a los tribunales platenses donde una jueza de grado admitió parcialmente la demanda de una empresa por consignación de llaves y rescisión contractual contra el locador y al mismo tiempo hizo lugar parcialmente a la reconvención de este último.

Por ello condenó a los actores a pagar una suma de $91.000 equivalente al 50% de los cánones locativos devengados desde el 26 de junio de 2020 hasta octubre de 2020 adicionándole el 1% diario sobre los $18.200 de cada mes desde las fechas de mora mensual siempre que su cálculo final no supere la tasa activa del Banco provincia.

Se evaluó que la locación tenía por fin hacer un centro de día para adultos mayores, pero ante la aparición de la pandemia por covid-19 había que analizar que influencia tenía esa emergencia sanitaria en la ejecución del contrato.

Así aplicó la doctrina del esfuerzo compartido, ya que si bien el supuesto quedaba abarcado por el art. 1203 CCCN, la frustración del contrato no podía ser exclusivamente soportada por el locador.

Por lo tanto, ordenó el pago del 50% de lo que se hubiera pagado de alquiler y buscando una reparación integral, aplicó también el 50% de los intereses pactados mes a mes (se pactó el 2% por lo que se ordenó pagar solo el 1%).

Los actores apelaron la sentencia en los autos “Dias y Flores Adultos Mayores SRL c/ M. J. A. s/ Rescisión de contratos civiles y comerciales”, llevando la controversia a la Sala segunda de la Cámara Primera de apelación de La Plata.

 

El encuadre de los hechos bajo el art. 1203 CCCN no parecía dudoso, ya que debido a la emergencia sanitaria por la pandemia las actividades se restringieron

 

Allí, los camaristas Irene Hooft y Federico García Ceppi admitieron el recurso revocando parcialmente la sentencia en lo atinente a la prestación dineraria impuesta a los actores y además aplicaron las costas de ambas instancias al demandado.

Para los magistrados el encuadre de los hechos bajo el art. 1203 CCCN no parecía dudoso, ya que debido a la emergencia sanitaria por la pandemia las actividades se restringieron, y la doctrina reconocía que “la imposibilidad de usar la cosa conforme a su destino constituye una causal de conclusión de la locación basada en la frustración de la finalidad que tuvo el locatario al contratar e hizo conocer al locador, siempre que ella atienda a causas ajenas a las partes, o bien para los supuestos de fuerza mayor o caso fortuito”.

 

Concluyeron en que se trataba de “un contratiempo que afecta por igual a ambas partes, por lo que es justo que ninguna de ellas obtenga ventaja alguna del contrato” y por lo tanto no procedía la prestación dineraria.

 

“Las restricciones adoptadas por las autoridades en el marco de crisis sanitaria condujeron a que el funcionamiento de establecimientos” como el de autos y para la misma actividad “resultara absolutamente impedida”, “de allí que la aplicación de la frustración de la locación resulte indudable en este caso” explicaron.

Las restricciones sanitarias impuestas implicaban un hecho sobreviniente y ajeno a la voluntad de las partes que impedía el desarrollo de un “centro de día” y por lo tanto “la pérdida de utilidad del uso y goce” para el destino arrendado.

En cuanto al pago, los magistrados entendieron que fue otorgado por la jueza de grado como una forma de mitigar los efectos para el locador de la frustración de la locación resuelta, lo que no fue solicitado concretamente por la parte reconviniente, que se limitó a pedir que se cumpla la obligación de restitución del inmueble locado al estado anterior a la celebración del contrato.

Por ello concluyeron en que se trataba de “un contratiempo que afecta por igual a ambas partes, por lo que es justo que ninguna de ellas obtenga ventaja alguna del contrato” y por lo tanto no procedía la prestación dineraria.

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