19 de Abril de 2024
Edición 6949 ISSN 1667-8486
Próxima Actualización: 22/04/2024

Alquileres cambia nuevamente

La ley de Alquileres recientemente reformada por el Congreso fue derogada por el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023. Podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera y las partes podrán pactar el ajuste del valor.

El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 sobre “Bases para la Reconstrucción de la Economía Argentina"  publicado en el Boletín Oficial, derogó la denominada ley de Alquileres (27.551), aprobada en junio de 2020 y recientemente reformada por el Congreso. En cadena nacional, el presidente Javier Milei argumentó que estos cambios buscan que "el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar no sea una odisea".

La ley 27.551 había sido sancionada en 2020, pero se modificó recientemente y se dispuso contratos en tres años y estipulados "en valor único en moneda nacional y por períodos mensuales sobre el cual podrán realizarse ajustes con periodicidad a intervalos no inferiores a seis meses". En octubre pasado, el Senado también modificó el mecanismo de actualización del precio de los alquileres y descubrió que "los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del coeficiente de variación salarial publicado por el Indec y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el BCRA".

Con el flamante DNU se sustituye el artículo 765 del Código Civil y Comercial de la Nación y se dispone: "La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación, sea o no de curso legal en el país. El deudor solo se libera si entrega las cantidades comprometidas en la moneda pactada. Los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes". A su vez, se modifica el artículo 766 y ahora "el deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada, tanto si la moneda tiene curso legal en la República como si no lo tiene".

También se dispone que “las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley o el orden público. Las normas legales siempre son de aplicación supletoria a la voluntad de las partes expresada en el contrato, aunque la ley no lo determine en forma expresa para un tipo contractual determinado, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretación restrictiva”.

El decreto asimismo introduce cambios en el artículo 960: "Facultades de los jueces. Los jueces no tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley". En cuanto al control judicial de las cláusulas abusivas, se establece que la aprobación administrativa de las cláusulas generales “no obsta a su control judicial”.

 

Otro de los cambios más importantes es la modalidad de pago de los alquileres, los que podrán establecerse en "moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes", mientras que el locatario "no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato".

 

"Fianza, garantía y periodicidad del pago. Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Las partes pactaran libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual", añade el decreto.

A partir de ahora, el plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido, y añade: “En caso que no se haya establecido plazo, (i) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos será de tres (3) años”.

Otro de los cambios más importantes es la modalidad de pago de los alquileres, los que podrán establecerse en "moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes", mientras que el locatario "no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato".

“Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada”.

Por último, se dispone que el locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato".


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