19 de Junio de 2024
Edición 6990 ISSN 1667-8486
Próxima Actualización: 24/06/2024

De inquilinos a ocupas

La Justicia de Salta confirmó una sentencia que hizo lugar a una acción de reivindicación y condenó a los ocupantes de una vivienda a desocupar el inmueble. Afirmaban ser compradores e incluso aludieron a un supuesto contrato "verbal" de compraventa.

( Schluesseldienst en Pixabay)

La Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Salta confirmó una sentencia que hizo lugar a una acción de reivindicación y condenó a los ocupantes de una vivienda a desocupar el inmueble y entregarlo en el plazo de diez días.

La causa se remonta a 2010 cuando se suscribió un contrato de alquiler. Posteriormente, los hijos de la dueña del inmueble fueron declarados herederos en el juicio sucesorio y se les adjudicó el inmueble objeto del litigio.

Sin embargo, los ocupantes de la vivienda argumentaban que eran los legítimos propietarios y que la operación de compraventa habría sido acordada en forma verbal a cambio de supuestas mejoras para la habitabilidad del lugar. Por ello, los herederos iniciaron una acción de reivindicación para recuperar la propiedad.

En este contexto, los jueces Verónica Gómez Naar y Alejandro Lávaque recordaron que para la interpretación del contrato se debe tener en cuenta el principio de la buena fe: “El contrato de locación que establece el tipo de relación entre las partes respecto del bien inmueble patentiza que los demandados recibieron la tenencia del bien en calidad de inquilinos y no la posesión a título de dueños”.

Los recibos aportados en la causa señalaban que eran en concepto de alquiler y ellos mismos reconocieron al oficial de justicia su condición de inquilinos. Uno solo de los recibos señalaba como concepto "adelanto respecto de la venta". 

En el contrato, la cláusula referida al plazo tiene una opción de compra a favor de la locataria habiéndose fijado un precio que se mantendría hasta el 31 de diciembre de 2011 "caso contrario las partes de común acuerdo resolverán el contrato de locación o en caso contrario pactarán el nuevo precio de la locación". De este modo, los jueces apuntaron que de esta cláusula se colige que "las contratantes previeron que, vencido el plazo, se extinguía la opción de compra pudiendo o no continuar la locación, hecho este último que así sucedió".

 

Todos los elementos demostraron la continuidad de la locación "por un tiempo considerable luego de vencido el plazo, en el que siguieron pagando los alquileres", según el tribunal salteño.

 

Los demandados "nada dicen respecto de cuándo habrían ejercido la opción y perfeccionado la venta" e incluso aludieron a un supuesto contrato "verbal" de compraventa. La sentencia recordó así que el contrato de compraventa inmobiliaria “se encuadra dentro de los actos formales no solemnes, para los cuales la ley señala una forma determinada, pero en el supuesto de omitirse la forma estatuida no son nulos sino que se opera la conversión del acto”. 

“En el caso de los actos que tienen por objeto la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles se exige que sean hechos en escritura pública, pero por aplicación del artículo 1185 si la escritura es omitida y sustituida por instrumento privado, no se produce tal efecto sino uno diverso al que las partes querían obtener, operándose la conversión del acto jurídico”, explicaron y advirtieron que tampoco existe una constancia escrita o principio de prueba por escrito que demuestre el consentimiento manifestado sobre la aceptación de la oferta de venta -prueba que resulta exigida con arreglo al artículo 1193 del Código Civil-, ya que como todo contrato la compraventa necesita un acuerdo de voluntades, debidamente declaradas, agregaron.

"Sabido es que cuando las palabras utilizadas no se prestan a equívocos, no es necesario acudir a elementos ajenos al contrato para conocer el alcance de las obligaciones de las partes que lo celebraron", precisaron los jueces.

Todos los elementos demostraron la continuidad de la locación "por un tiempo considerable luego de vencido el plazo, en el que siguieron pagando los alquileres", según el tribunal salteño. "Repárese en que no sólo se halla vencido el plazo del contrato de locación sino que también los actores realizaron formales requerimientos de devolución del bien mediante carta documento, promovieron acción de desalojo y posteriormente la presente acción real tendiente también a la restitución del inmueble", citaron y concluyeron que "la ocupación, luego de vencido el arrendamiento, es retenida de manera ilegítima contra la voluntad de los sucesores universales de los titulares registrales de dominio del inmueble".


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