Horacio A. Mason y Marga Pomi Propiedades promovieron un juicio contra Banque Nationale de Paris (Sucursal Buenos Aires) persiguiendo el cobro por su participación en la celebración del contrato de locación que tenía al banco como parte locataria.
Justificaron su derecho al cobro en virtud de una cláusula del contrato celebrado, por la cual “se pactó expresamente que en caso de renovarse o prorrogarse el contrato, reconocerían a Marga Pomi Propiedades y Mason Propiedades, la comisión usual de plaza vigente”.
Como al momento de vencer el plazo estipulado en el contrato, las partes continuaron con el alquiler, los actores reclamaron el cobro de sus honorarios, que no les fueron abonados.
La demandada se presentó en autos y argumentó que “tan sólo permaneció en el uso del bien inmueble como una ‘continuación de ese contrato’ pero sin hacer uso de la opción prevista en la cláusula 17º respecto a una ‘prórroga o renovación’”.
En su descargo la demandada manifestó que el contrato había sido celebrado en 1998 y se había pactado como comisión un valor de plaza del 5%, pero a causa de la crisis de 2001, se renegoció con la locadora el precio de alquiler, por lo tanto, consideraba ajustado otorgarle a los actores un 3,5% de comisión, e hizo un depósito a tal efecto, para que se tenga por cumplida la obligación.
Los actores, por su parte, rechazaron el pago, alegando que era insuficiente, y la demandada contestó que ellos “no tuvieron participación en la negociación llevada adelante para arribar al contrato, por lo que no pueden pretender una comisión del 5% de su valor”.
Quedando los autos “Mason Horacio Alfredo y otro c/ Banque Nationale de Paris Suc. Buenos Aires S.A. s/ ordinario”, para resolver, el juez de primera instancia dispuso rechazar la demanda, al considerar que era cierto “que las partes continuaron la relación locativa una vez vencido el plazo pactado en el contrato, aunque no lo formalizaron mediante ningún documento”.
Ambas partes recurrieron el fallo, la actora por la solución de fondo y la demandada por las costas. El expediente recayó en la Sala “F” de la Cámara de Apelaciones en lo Comercial, que con voto de los jueces Rafael F. Barreiro y Alejandra N. Tevez, resolvió revocar la sentencia y hacer lugar a la demanda.
Para resolver de esa manera, los magistrados expusieron que “la locataria no procedió estrictamente según lo convenido en el primer contrato de locación ya que no habría comunicado a la locadora su voluntad de renovarlo o prorrogarlo con la antelación acordada”, pero las mismas “extendieron la relación locativa, aunque ello fuera de manera precaria”.
Por lo tanto, el Tribunal se propuso “dilucidar si con ajuste a los términos contractuales, la continuación de la relación entre locador y locataria, luego de vencido el plazo pactado, tornó exigible la comisión acordada, o si, por el contrario, no se verificó el presupuesto fáctico necesario para la procedencia de aquel reconocimiento económico”.
A tal fin, los jueces refirieron que “la demandada fundó su resistencia a la pretensión recursiva afirmando que el accionante confundió la ‘prórroga’ del contrato con la ‘continuación’ de la locación; situación, esta última, que no da lugar a la contraprestación adicional reclamada”, y que la mismas agregó que “la diferencia radica en que el primero de los conceptos supone la celebración de un nuevo pacto y el segundo es el contemplado por el artículo 1622 del Código Civil en el que la locación continua hasta que el locador reclame la devolución de la cosa”.
“Cierto es que, según expone la doctrina y tal como fuera reseñado por el magistrado de grado, el legislador no aceptó la llamada tácita reconducción en el sentido que la continuación de la relación locativa, cualquiera sea el tiempo de ella, no implica que las partes hayan consentido en acordar un nuevo contrato con las modalidades del anteriormente celebrado entre ellas, prolongándolo por un nuevo plazo entero o por otro tiempo más”, recordó el fallo.
Pero, sin embargo, en el contrato que firmaron las partes no sujetaron el pago de la comisión a la celebración de uno nuevo, sino que sólo pusieron como condición “la renovación o prórroga” del contrato.
Por lo tanto, los integrantes de la Sala infirieron que resultaba “cuanto menos opinable que no se hubiera verificado una prórroga del contrato, al menos en la esfera de las relaciones con los terceros, si se atiende a que la operatividad del CCiv. 1622 pareciera ceñida al vínculo inter partes”.
“Pero aún cuando se juzgase stricto sensu que no hubo prórroga, no puede soslayarse que se permaneció en la relación locativa por espacio de tres años; y, justamente, con miras a esa permanencia o continuidad fue que se acordó la retribución de quien intermedió en la primigenia celebración del contrato”, expresaron los sentenciantes.
A lo que agregaron que “aún cuando se reconociera que no se verificó una ‘prórroga’ sino una ‘continuación de la locación concluida’ -como textualmente reza el citado CCiv. 1622-, este último concepto puede asimilarse fácilmente al presupuesto de hecho considerado por las partes al acordar una nueva comisión en favor de los corredores que inicialmente participaron en la concertación de la locación inmobiliaria”.
Por ende, “una vez vencido el plazo del arriendo, no cesó de inmediato la locación sino que se produjo una continuación del contrato sin notable modificación de sus términos y hasta que el locador pidiera la devolución del inmueble, aunque no se hubiera formalizado por escrito conforme el artículo 1 de la ley de locaciones urbanas”.
Por lo que la Cámara concluyó que “se verificó la condición a la que estaba sometida el pago de la contraprestación aquí reclamada”, y por lo tanto modificó la sentencia.
dju
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