El Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 54, a cargo del juez Eugenio Ricardo Labeau, hizo lugar a una medida solicitada por un consorcio de propietarios y ordenó al dueño de un departamento que cese con toda actividad de alquiler temporario o turístico a través de plataformas como Airbnb o Booking.
El consorcio denunció que el propietario demandado, a través de la empresa “Wellcome2BA”, explotaba la unidad como alojamiento turístico, con estadías de tres días y capacidad de hasta siete personas por reserva. Denunciaron “ingresos no autorizados; multiplicación y pérdida de llaves; ruidos, fiestas y conductas indecorosas; amenazas a propietarios y personal; uso indebido y roturas de ascensores por sobrecarga; descarga y mal uso de matafuegos; obstrucción de palieres e ingresos; deficiencias de higiene por residuos en áreas comunes; e incremento de expensas por reparaciones extraordinarias”.
De este modo, se solicitó que se cese de ofrecer o contratar el alquiler "en plataformas digitales o cualquier medio de difusión, bajo apercibimiento de multas, e intimar a las plataformas digitales (Wellcome2BA, Airbnb, Booking, u otras) para que retiren las publicaciones u ofertas que existieran" relativas a la unidad funcional.
En ese marco, el magistrado entendió que el reglamento de copropiedad establecía un destino exclusivamente residencial para las unidades y que la explotación comercial del inmueble “desnaturalizaba el uso permitido y afectaba la tranquilidad y seguridad del resto de los copropietarios”.
En efecto, el Reglamento de Copropiedad y Administración del consorcio actor dispone que las unidades funcionales solo podrán destinarse a “la vivienda de sus ocupantes o al ejercicio de la profesión de los mismos” y, además, establece que “en ningún caso podrán establecerse en éstas, industrias, talleres, remates, consultorios para atención de enfermedades infecciosas o contagiosas, depósitos y venta de mercaderías, casa de pensión o alojamiento, academia y sala de exposiciones de cualquier índole y en general a toda otra actividad contraria a la tranquilidad, decencia, decoro, moralidad y buen nombre del edificio”.
El juez diferenció entre una locación temporaria con fines habitacionales —como la de un estudiante o un profesional en tránsito— y la explotación reiterada y lucrativa de una unidad a modo de hospedaje turístico. Esta última, sostuvo, constituye una actividad asimilable a una casa de pensión o alojamiento, prohibida por el reglamento.
Para el juez, “lo que se imputa al demandado no es la realización directa de la actividad de alquiler temporario con fines turísticos, sino la falta de observancia del reglamento de copropiedad, en tanto permitió que en su unidad funcional se desarrollara dicha actividad, en abierta contravención con las disposiciones del reglamento consorcial”. Además, descartó el supuesto de un arrendamiento eventual para vivienda por corta duración, sino que se trata de “un verdadero uso comercial no autorizado de la unidad”.
“Así las cosas, del reglamento citado se desprende con meridiana claridad la intención de los copropietarios de vedar cualquier explotación de las unidades que no sea la vivienda permanente o estudio profesional de sus ocupantes. En particular, se prohíbe la instalación de “casa de pensión o alojamiento”, términos que aluden a actividades de hospedaje oneroso, sea temporario o permanente, ajenas al concepto de vivienda personal del propietario o inquilino”, añadió el sentenciante.
Para el juez, “lo que se imputa al demandado no es la realización directa de la actividad de alquiler temporario con fines turísticos, sino la falta de observancia del reglamento de copropiedad, en tanto permitió que en su unidad funcional se desarrollara dicha actividad, en abierta contravención con las disposiciones del reglamento consorcial”. Además, descartó el supuesto de un arrendamiento eventual para vivienda por corta duración, sino que se trata de “un verdadero uso comercial no autorizado de la unidad”.