La Cámara Civil y Comercial de Azul determinó que, si existió la celebración de un boleto de compraventa, la vía procesal para la restitución de un bien es un juicio por resolución contractual y no un desalojo.
En los autos "SEDESA c/ Córdoba, Carlos Ramón y otros s/ desalojo", los integrantes de la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul determinaron que el desalojo no es la vía procesal que debe elegirse para la restitución de un bien si medió un boleto de compraventa en la operación inicial.
En estos términos, los jueces entendieron que el camino correcto es el desarrollo de un juicio por resolución contractual, ya que solo de esta forma se considerará procedente la devolución de la cosa que generó el pleito en primer lugar.
En su voto, el juez Peralta Reyes explicó que "en su propio escrito de demanda, la parte actora admitió la existencia del convenio de compraventa celebrado -en el mes de abril de 2000- entre el Banco de la Edificadora de Olavarría S.A. y los aquí demandados Carlos Ramón Córdoba y María Raquel Bricka; si bien alegó que el mismo se encontraba rescindido por operatividad del pacto comisorio expreso emergente de las cláusulas sexta y séptima, en razón del incumplimiento de los accionados de su obligación de pago del precio en los términos previstos en la cláusula segunda".
"En el mismo escrito de demanda se sostuvo que SEDESA resulta propietario fiduciario del inmueble, en virtud de la exclusión del mismo del Banco de la Edificadora de Olavarría S.A., en los términos del art.35 bis de la ley de entidades financieras", indicó el magistrado.
El camarista recordó que "cuando los demandados contestaron la demanda incoada en su contra, negaron que se encontrara rescindido el referido convenio de compraventa y formularon diversas consideraciones a través de las cuales procuraron justificar los atrasos en que incurrieron con relación al pago del precio".
"Puede observarse, de este modo, que en los escritos liminares se ha planteado una controversia sobre los alcances del incumplimiento de los demandados y sobre la resolución contractual invocada por la parte actora; más, sin embargo, no existe ninguna duda sobre la existencia del convenio de compraventa celebrado entre el Banco de la Edificadora de Olavarría S.A.y los aquí accionados Carlos Ramón Córdoba y María Raquel Bricka", puntualizó el vocal.
"En este orden de ideas se muestra claramente improcedente la pretensión de la actora, pues, como lo destaca Areán, "no es el desalojo la vía procesal apropiada para demandar la restitución de la posesión que ha sido entregada como consecuencia de la celebración de un boleto de compraventa, cuya resolución también se persigue".
Y en un pronunciamiento citado por esta misma autora, se sostuvo que es inidóneo el juicio de desalojo para decidir sobre la resolución de un contrato de compraventa de inmuebles; debiendo promoverse juicio por resolución contractual que, al ser procedente, producirá la devolución de las cosas que las partes recibieron", aseveró el miembro de la Sala.
El integrante de la Cámara manifestó: "En efecto, no es el juicio de desalojo la vía procesal idónea para debatir sobre la resolución del convenio de compraventa allegado por la propia actora, por lo que esta parte deberá promover la acción pertinente a efectos de obtener el acogimiento de su pretensión resolutoria, y en caso que la misma fuera exitosa deberá decidirse sobre la obligación de restituir lo recibido como consecuencia del contrato resuelto. Así puede visualizarse, con prontitud, que el limitado marco de este proceso de desalojo no resulta apto para debatir la cuestión que ha quedado planteada entre los litigantes".
El sentenciante explicó que "en este mismo sentido se ha resuelto en el ámbito jurisprudencial: ´La pretensión de desalojo solo implica la invocación, por parte del actor, de un derecho personal a exigir la restitución del bien, de manera que excede el ámbito del proceso analizado toda controversia o decisión relativas al derecho de propiedad o de posesión que puedan arrogarse las partes.Interesa asimismo destacar que la admisibilidad de la pretensión de desalojo se halla supeditada al requisito de que la obligación de restituir resulte de la demanda en forma nítida y sea además actual, real y concreta´".
"´Debiendo en consecuencia recurrirse previamente a un proceso plenario cuando aquella obligación sea meramente potencial o abstracta. De allí que mediando por ejemplo entre las partes un contrato de compraventa, el proceso de desalojo no resulta la vía apropiada para debatir la interpretación acerca del cumplimiento de sus cláusulas o la nulidad o rescisión del convenio", completó Peralta Reyes.