La nueva Ley de Alquileres aprobada por el Senado incluyó también la posibilidad de constituír un "domicilio constituido electrónico".
El nuevo texto de la Ley, con "domicilio constituido electronico" en general (no solo para los contratos de locación), constituye una de las novedades más importantes del año. Es, además, un paso más hacia la transformación digital y la posibilidad de dar traslados de demanda al domicilio electrónico.
El artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación (según Ley 26.994) indica que “las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan”.
La Nueva Ley introdujo una modificación al art. 75: “podrán además constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen”.
Es el llamado domicilio especial, el cual surte efectos sólo para determinado ámbito de relaciones jurídicas -a diferencia del general-, llamándoselo también contractual (o convencional), habiéndoselo definido como el convenido en un negocio jurídico bilateral como lugar en el cual cada una de las partes será válidamente anoticiada para el ejercicio de los derechos o el cumplimiento de las obligaciones que se derivan de ese contrato.
La Nueva Ley introdujo una modificación al art. 75, que agrega que “podrán además constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen”.
Este aditamento implica la llegada del domicilio especial electrónico a nuestro ordenamiento jurídico.
Los domicilios procesales electrónicos son espacios virtuales otorgados por un organismo estatal y que funcionan dentro de un sistema específicamente diseñado al efecto. Lo mismo con los administrativos (por ejemplo, plataforma TAD) o fiscales (domicilio fiscal electrónico, AFIP), entre otros.
Una a favor de los inquilinos
La nueva norma configura un avance sustancioso para los inquilinos, modificando algunos puntos y proponiendo otras incentivas. Entre los principales puntos, ni el mes anticipado ni el depósito de garantía pueden ser mayores que el equivalente a un mes de alquiler; el reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.
El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación. Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición, quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.
Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente. La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos).