Un contrato marco de alquiler tiene algunas previsiones que son ampliamente reconocidas, y entre ellas, se encuentra una que es esencial y que suele generar problemas: las modificaciones al inmueble. Se suele especificar que se pueden llevar a cabo este tipo de obras siempre que se no se afecta la “estructura” o “funcionalidad” del lugar que se está alquilando.
Pero cuando eso sucede, los pleitos suelen requerir de una solución judicial, como en el caso de los autos “Capitanio, Orlando y otro contra TC S.A. s/ Daños y Perjuicios”, donde los integrantes de la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul entendieron que la demanda se debe aceptar solo en los términos de los cambios impugnados.
Concretamente, los jueces aceptaron parcialmente la acción de Daños y Perjuicios ya que “no se trata de desentrañar cuales son las modificaciones que deben ser restituidas a su estado anterior, porque este no se pactó, sino identificar aquellas cuyo retiro decidió el locatario”.
Los accionados, quienes fueron condenados a pagar más de 50.000 pesos en una primera instancia, respondieron en sus agravios que el contrato que se pactó permitía que se realizaran las mejoras o modificaciones que eran “menester”. En este sentido, alegaron que el inmueble estaba en condiciones “deplorables”, y que no tenía instalaciones de gas, luz o electricidad. Al dejar el lugar, retiraron las mejoras, ateniéndose a la cláusula sexta del contrato.
En su voto, la jueza María Longobardi afirmó que “según las cláusulas descriptas el inquilino tenía el derecho de usar y disponer de la propiedad conforme al destino para el que se celebraba la locación, realizando las mejoras que a su criterio resultaren necesarias y una vez concluido el contrato podía –también a su criterio- proceder a su retiro sin afectar la estructura, funcionalidad y estética del inmueble o dejar dichas mejoras a beneficio del mismo sin derecho a ser compensado por el locador”.
“A su vez, asumió como obligación abonar el precio pactado y la energía eléctrica, el gas, el servicio telefónico y obras sanitarias. También se comprometió a realizar los cerramientos con la propiedad lindera utilizando los materiales provistos por el propietario”, explicó la magistrada.
La camarista consignó que “en virtud de lo expuesto, cabe distinguir las mejoras introducidas por el locatario con debida autorización y dejadas a beneficio del inmueble, sobre las cuales ningún reclamo procederá, en razón de lo convenido por las partes, de las mejoras introducidas –también con autorización- pero retiradas al finalizar”.
“Sólo en estas últimas procederá indemnizar si su retiro afectó la funcionalidad, estética o daño a la estructura del edificio. En este aspecto hay que considerar que el inmueble al ser alquilado estaba en estado de desuso, por tanto no tenía un destino específico y su funcionalidad deberá estimarse a partir del destino que con sus mejoras le asignó el locatario, debiendo preservar la aptitud general para su utilización en casos diversos indeterminados”, agregó la vocal.
La integrante de la Cámara expresó que “la interpretación del artículo 1.514 del Código Civil en el sub-caso no indica que las partes sujetaron la entrega en el ruinoso estado en que se hallaba, ya que no estaba apto para su uso”.
“Contrariamente a lo resuelto en la sentencia apelada, no se trata de desentrañar cuáles son las modificaciones que deben ser restituidas a su estado anterior, porque esto no se pactó, sino identificar aquéllas cuyo retiro decidió el locatario en ejercicio de su derecho y que produjeron daños en la estructura, funcionalidad o estética del inmueble alquilado”, alegó Longobardi.
La jueza puntualizó, entonces, que “no procede la pretensión del locador de restitución del inmueble a su estado anterior. En primer lugar, porque no fue acreditado que lo hubiese entregado en buen estado, o en perfecto estado de uso y conservación, sino que se trataba de un inmueble en desuso y carente de aptitud para el objeto de la locación o cualquier otro similar, a tenor de la envergadura de las mejoras introducidas”.
“En segundo lugar, si expresamente se autorizó la introducción de estas mejoras, y además se liberó al locador de su pago (Cláusula Segunda) y se otorgó al locatario la opción de dejarlas a beneficio del inmueble o retirarlas, siempre que no se alterara la estructura, funcionalidad o estética del inmueble (Cláusula Sexta), resulta incongruente con lo pactado y reñido con la buena fe, pretender el retiro de aquellas mejoras que el locatario optó por dejar a beneficio del propietario”, expresó la jueza en su conclusión.
dju
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