La Justicia Comercial decidió desafectar un inmueble del régimen especial dispuesto por la Ley de Bien de Familia pues consideró que la propiedad era "excesiva apara la satisfacción de las necesidades de vivienda de la familia" y porque estaba "en una zona privilegiada de la Ciudad de Buenos Aires".
La Cámara Comercial decidió desafectar un bien del régimen de la Ley de Bien de Familia, pues consideró que “tratándose de un inmueble de casi doscientos metros cuadrados, ubicado en una zona privilegiada de la Ciudad de Buenos Aires, puede reputarse excesivo para la satisfacción de las necesidades de vivienda de la familia –compuesta sólo por dos personas mayores de edad-, de manera tal que puede concluirse que el bien excede la razonable limitación establecida por la Ley de Bien de Familia”.
La Sala E del Tribunal Mercantil, con el voto de los vocales Miguel Bargallo, Ángel Sala y Bindo Caviglione Fraga, enfatizó que “el interés familiar amparado por la tutela del régimen del bien de familia ha de orientar la interpretación ante cualquier duda que la tarea hermenéutica enfrente, ya que de ese modo se respeta el objetivo primordial de la institución, consistente en la protección del inmueble que sirve de asiento al grupo familiar o a su sustento”.
En el caso bajo análisis, se declaró la quiebra de una mujer. En el marco del proceso falencial el Juzgado a cargo decidió desafectar un inmueble de la protección que otorga la Ley 14.394 de Bien de Familia. Éste último estaba sujeto a un régimen de condominio, y la propiedad recaía en la fallida y su hijo. Los dos titulares dominiales apelaron la decisión de primera instancia de excluir el inmueble de la protección especial de dicha norma.
En primer lugar, la Cámara Comercial indicó que “el artículo 49, inciso d) de la Ley 14.394 establece que procede la desafectación del bien de familia y la cancelación de su inscripción en el registro inmobiliario cuando no subsistieran los requisitos previstos en los artículos 34, 36 y 41 del mismo cuerpo legal”.
Además, el Tribunal Mercantil destacó que la Ley permite “la afectación de un inmueble urbano siempre que su valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de la familia, según normas que se establecerán reglamentariamente”.
“En la Ciudad de Buenos Aires, no existen normas reglamentarias que establezcan valores inmobiliarios fijados, por encima de los cuales las viviendas no puedan ser incluidas en el régimen protectorio de la Ley 14.394”, aclaró la Justicia Comercial.
Sin embargo, la Cámara de Apelaciones puntualizó que “cualquiera sea su valuación fiscal, se ha admitido en doctrina y jurisprudencia, que el límite está dado por la redacción del artículo 34 de la Ley 14.394, es decir la protección de la sede del hogar sólo tiene virtualidad cuando el inmueble afectado no supera un valor acorde con las necesidades del sustento y vivienda del grupo que la habita, y excedido ese punto, es viable la desafectación”.
Luego, el Tribunal Mercantil enfatizó la viabilidad de la desafectación pues consideró que esto era admisible si se contrariaba “la télesis de la norma que no consiente el otorgamiento del beneficio a viviendas que por superar aquellos requerimientos vitales, pueden ser calificadas de suntuosas”.
La Cámara Comercial también resaltó que “del mensaje del Poder Ejecutivo que acompañó el proyecto de la Ley 14.394, surge que la decisión de no fijar un valor máximo a esos efectos, presentaba la ventaja de permitir de permitir la ponderación de un sinnúmero de circunstancias variables que podían incidir en la equitativa estimación del valor máximo de afectación en orden a las necesidades familiares”.
Dicho esto, el Tribunal Mercantil añadió que “aunque en general se aprecia la conveniencia de establecer limitaciones de dichos valores, ello no significa que tales límites hayan de ser estrechos, sino, que –sin amparar los excesos de lujo- deben ser suficientemente amplios para que la clase media tenga cabida en el régimen de bien de familia”.
Acto seguido, la Cámara Comercial afirmó que “los acreedores de uno de los condóminos del bien afectado pueden solicitar la desafectación y ejecución del bien, ya que no cabe enervar su garantía, compuesta por el patrimonio de su deudor, por el acto de afectación realizado”.
El Tribunal Mercantil, explicó además que “la desafectación alcanza a todo el bien y no sólo a la porción indivisa de la deudora, ya que no sería posible, de acuerdo con la finalidad del régimen de bien de familia, mantener la afectación de una porción indivisa, sin perjuicio de que –además-, no se conservaría el requisito del vínculo de parentesco entre los condóminos, pues es factible que un tercero adquiriese esa porción en la subasta a realizarse” y agregó que “la subasta, alcanzará sólo a la parte indivisa de propiedad de la fallida”.
Por estas razones, la Cámara Comercial decidió confirmar la decisión de primera instancia y desafectar el inmueble en cuestión del régimen especial de protección que prevé la Ley 14.394 de Bien de Familia.
Fallo provisto por Microjuris.com en virtud del convenio suscripto con Diario Judicial.