23 de marzo de 2017

Edición 4256. ISSN 1667-8487

Próxima Actualizacion:
27 de marzo de 2017

El fiador responde hasta cierto punto

La Cámara Civil confirmó que el fiador no responde por sumas posteriores al vencimiento del contrato de locación originario. Los jueces explicaron que la continuación de la locación debe "entenderse entre locador y locatario y no respecto del fiador, aún cuando el fiador se obligue como principal pagador".

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 Diario Judicial

Por: Diario Judicial


En los autos “C., M. A. c/ V., A. G. y otros s/Ejecución de Alquileres”, la Sala M de la Cámara Civil confirmó una sentencia de grado, en cuanto se hizo lugar a la excepción de inhabilidad de título opuesta por la fiadora y tuvo por finalizado los efectos de la fianza, en el marco de una locación de inmueble.

Contra la resolución de grado, el accionante sostuvo que “la fiadora sabía del incumplimiento de la locataria que retuvo indebidamente la propiedad y por lo tanto no sufrió indefensión alguna”.

En este sentido, argumentó que “no existió demora en su actuación -ya que inició el desalojo un año y unos meses después del vencimiento del plazo del contrato- y que no puede depender la validez de la fianza del tiempo en que se promueve el desalojo, ya que la ley no imputa plazo alguno para ello”.

En este marco, el tribunal recordó que el artículo 1582 bis del Código Civil, prescribía que “la obligación del fiador cesaba automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derivaba de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado”.

Y añadieron: “Se exigía el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación una vez concluido éste, tachándose de nula toda disposición anticipada que extendiera la fianza -sea simple, solidaria como deudor o principal pagador- del contrato de locación original”.

Los jueces explicaron que la norma “trató de evitar el abuso que se configuraba en infinidad de casos, debido a la renovación o prórroga del vínculo acordada entre el locador y el locatario sin intervención del fiador, que seguía obligado en los términos del contrato originario”.

En cuanto a la extensión de la fianza, los vocales destacaron que “la jurisprudencia aún con anterioridad a la reforma de la ley 25.628, había establecido que incluso cuando los fiadores se obligaban a mantener la garantía hasta el momento de la desocupación del inmueble, debía interpretarse que dicha fianza se extendía hasta el término del contrato originario, con más el tiempo razonable que necesitaba el locador para obtener el desalojo del inmueble.”

“En autos no existe constancia alguna que demuestre la devolución de la tenencia del bien al locador. Mientras que la locataria y la fiadora sostuvieron que desocuparon la unidad al vencimiento del contrato, el locador niega tal circunstancia, iniciando el juicio de desalojo recién con fecha 16 de abril de 2015”, señaló el fallo.

Para los jueces, “si -como sostiene el locador-, no se entregó la unidad locada al término del contrato, se debió intimar a la entrega de la cosa y en su caso promover la acción de desalojo en un tiempo prudencial, que dista de los 17 meses que reconoce haberse tomado para tal trámite, sin justificar en modo alguno tal demora”.

En efecto, los vocales consignaron que “la continuación de la locación de conformidad con el artículo 1622 del Código Civil, debe entenderse entre locador y locatario y no respecto del fiador, aún cuando el fiador se obligue como principal pagador, ya que esa obligación está referida siempre al contrato cuyo término de duración está fijado en el mismo instrumento”, y añadieron: “Más allá de ese término, cesa el carácter de principal pagador”.

“Es que si el locador no promovió la acción de desalojo en un el tiempo razonable, su negligencia de mantener a los locatarios en la tenencia del inmueble, sin la intervención del fiador -aunque se le hubiera puesto en su conocimiento de la falta de pago-, no puede serle opuesta a éste, en atención a que el fiador no puede subrogarse en los derechos del locador y pedir la restitución de la cosa”, concluyó el tribunal.

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