Consorcio bajo el agua

Los jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal decidieron "modificar parcialmente la sentencia apelada y que se fije la suma de pesos diez mil por el tiempo en el que el actor se verá privado del uso de su inmueble".  La causa se dio en los autos "C., B. L. c/ Cons. De Prop. Edif. Suárez 1159/61 s/ daños y perjuicios".

En primera instancia, el magistrado hizo lugar a la demandada por la cual un consorcista reclamaba los daños y perjuicios sufridos en su unidad a raíz de una inundación.

El actor relató que en 2003 se produjo una inundación en el local como consecuencia del ingreso de agua por la planta superior debido a la pérdida de la primera columna de alimentación de agua del edificio. Los daños fueron cuantiosos debido al ingreso de agua por un lapso prolongado ya que la administración respondió que no tenía recursos para realizar las obras necesarias para solucionar el problema.

El actor se agravió, en primer lugar, de que “si bien se admitió la demanda y la responsabilidad del demandado, no se haya hecho lugar al reclamo de una indemnización en concepto de privación de uso del inmueble”. Señaló que “por muchos años estuvo inutilizable y que tampoco lo pudo ofrecer en locación”.

Por su parte, el demandado criticó que “la sentencia haya dado por cierto que hubo una inundación en el local del actor: alega que ello no le consta”. Luego, afirmó que “de haber ocurrido, ello no es imputable al consorcio”. Además, el demandado concluyó que “no se ha demostrado el origen de los daños, los que bien pueden ser imputables al inmueble vecino, a otro consorcista, o al propio actor por tener tapada su rejilla”.

En su voto, el camarista Claudio Kiper opinó que “aún de haber duda, el consorcio debe hacerse cargo de los arreglos, pues, por un lado, se presume que todo es común, con excepción de lo que el Reglamento de Copropiedad regule como privativo (esta afirmación la contiene expresamente el Código Civil y Comercial que regirá a parir de agosto), y por otro lado, si no se acredita la responsabilidad del consorcista o de un tercero, no queda otra que atribuírsela al consorcio”.

Por otro lado, el vocal afirmó que “se trata de un sistema solidario donde unos cubren a otros, y luego pueden ser cubiertos al sufrir desperfectos”.

“La presunción es en el sentido de que todo gasto se paga en común, salvo que se haya dispuesto lo contrario o que haya dolo o negligencia de un consorcista. En principio toda reparación debe afrontarse en común por vía de expensas”, agregó Kiper.

En este sentido, los magistrados Abreut de Begher y Sebastián Picasso adhirieron que es “beneficioso para el sistema, para los perjudicados y para los propietarios en particular, que los gastos recaigan sobre el conjunto; de esta manera, será más fácil el pago a terceros y más simple y organizada la realización de los trabajos”. Al mismo tiempo, agregó que “en cada caso no será tan oneroso para un solo propietario, ya que en la vida en común a largo plazo se compensan los desembolsos”.

“Como señalé anteriormente, el perito detectó posibles problemas de humedad y filtraciones por fallas en la bomba de achique. El consorcio no sólo estaba obligado a reparar las deficiencias existentes en una parte común, sino también los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la falta de tal prestación en la medida que resulten acreditados”, concluyó.

En disidencia parcial, el vocal Picasso afirmó: “Para la existencia de un daño moral resarcible basta con que el hecho ilícito haya lesionado intereses extrapatrimoniales de la víctima y tenido cierta repercusión en la esfera espiritual de la persona, sin que sea preciso que nos encontremos ante daños catastróficos o circunstancias excepcionales o gravemente lesivas. La falta del local por un extenso lapso de tiempo, y el hecho de tener que ocuparse de la realización de las reparaciones necesarias en el bien, hace presumir, a mi juicio, que ha ocasionado un cierto grado de inquietud espiritual y malestares innegables a los actores, todo lo cual implica sustraerles tiempo vital, que bien podrían haber empleado en otras actividades”.