En los autos “B. M. C. c/ MAX S.A. s/ escrituración”, los integrantes de la Sala G de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, compuesta por Fernando Racimo, Mario Calatayud y Juan Carlos Dupuis, hicieron lugar a la reconvención por el saldo del precio acordado en el boleto de compraventa, debido a que por culpa de la actora la escrituración se vio frustrada.
Sin embargo, y a pesar de la decisión de los jueces a raíz de la falta de justificación en la mora para escriturar de parte de la accionante, se decidió que se indemnice a la mujer con 30.000 pesos en concepto de daño moral por los problemas de humedad, filtraciones y rajaduras que tenía el inmueble que adquirió.
En su voto, el juez Racimo señaló que “es importante comenzar el análisis de la cuestión a partir de la carta documento enviada por la actora el 16 de septiembre de 2008 a la demandada la cual, como bien se señaló en la sentencia, no fue acreditada como auténtica ante la falta de registro del Correo Argentino”.
“Más allá de esta circunstancia considero que B. se apega al contenido de esa misiva sin atender a las consecuencias que tuvo ella en el curso de la relación entre las partes. La actora intimó a Max S.A. para que en el término máximo de 15 días diera instrucciones a la escribana S. N. A. para ‘formalizar y suscribir la Escritura respectiva’”, añadió el magistrado.
El camarista consignó: “Frente a ello la jueza expuso dos argumentos analíticamente distinguibles. El primero de ellos es que ni la insistencia a que se cumpliera con la entrega definitiva de los elementos faltantes ni la intimación a dar instrucciones a la escribana para formar la escritura son idóneos para la constitución en mora del vendedor”.
El vocal destacó que “en materia de mora en la obligación de escriturar ella no se produce de pleno derecho, sino que, como lo ha entendido reiteradamente la jurisprudencia, su régimen en este tipo obligaciones, por las particularidades que presenta, se encuentra alterado, no siendo de aplicación, sin más, el primer apartado del art. 509 del Cód. Civil”.
“Se trata de considerar a la obligación de escriturar como una situación compleja, la cual impone dosificar la aplicación de la mora automática tratada en el art. 509 del Cód. Civil, incluso cuando hay plazo cierto”, indicó el miembro de la Sala.
El integrante de la Cámara manifestó: “Es así que el simple transcurso del tiempo no produjo la mora, ya que no puede haber incumplimiento si el notario no señaló día y hora para la celebración del acto tanto más cuando la conducta de ambas partes impidió -de un modo u otro- que ese cometido pudiera llevarse a cabo.La necesaria intervención del escribano en la obligación de escriturar no supone solamente que existan esos deberes de colaboración mutua entre las partes con el agregado de los denominados deberes o cargas de secundarios de conducta”.
El sentenciante destacó que esto “implica, por otra parte, que el comportamiento futuro de las partes después de la firma del boleto de compraventa se halla restringido en tanto manifestaciones unilaterales carecen del efecto pretendido en la ejecución de este tipo de obligación. Y es en este orden de ideas que reviste gran trascendencia el examen de hechos anteriores y posteriores al boleto, que tienen relación con lo que se discute”.
“Desde esta perspectiva, como señalé en mi voto en la c. 560.108 del 2-3-2011, las partes deben procurar el mantenimiento de una corriente de información fluida, una tendencia -basada en el ya citado principio de buena fe- de obviar y superar los obstáculos que puedan impedir la comunicación, suministrar los elementos necesarios al escribano y hacer el seguimiento del proceso de confección de la escritura instando, dentro de lo posible, la realización de las comunicaciones necesarias”, observó Racimo.
El juez puntualizó que “estas tareas no concluyen puramente en la entrega de la documentación puesto que a veces, como en el sub lite, resulta más sustancial la voluntad convergente de ambas partes para llegar al fin (la escritura pública) a fin de evitar tergiversaciones en el suministro de la información al escribano”.
El magistrado recordó que “los mails señalados ponen de manifiesto, en contra de lo expuesto por la compradora, el interés de las autoridades de Max S.A. para llevar a cabo los actos preparatorios con el fin de llegar a la escrituración. Los primeros mails son del 25, 26 y 29 de agosto en los cuales G. M. reclama de la escribana que le indique cuáles son los elementos faltantes para ‘terminar este largo tema ya que tenemos la posibilidad de cerrarlo’”.
“El primero de septiembre de 2008 la escribana A. detalla los elementos necesarios para escriturar que es respondido por un mail enviado por M. el 3 de octubre en el que textualmente se dice "Hola S. como anda qué novedades tenemos me podría comunicar cómo van las cosas. Muchas gracias". Este mail necesariamente se enhebra con la presentación de la documentación que había sido reclamada para escriturar y que G. M. entregó el 18 de septiembre a la escribana A. según recibo obrante a fs. 177.
El último mail aludido por la compradora fue remitido aparentemente el 23 de octubre por la escribana a un contador B. explicándole que debían realizarse algunos actos para la escrituración de la UF 70 del Barrio Los Sauces”, señaló el camarista.
El vocal precisó: “Se evidencia de lo expuesto que el impulso tendiente a la escrituración surgía esencialmente de la vendedora incluso antes de la remisión de la carta documento del 16 de septiembre, aunque corresponde también señalar que el tema de los actos preparatorios no había concluido -según los mails acompañados por la demandada- con la entrega de la documentación el 18 de ese mes, puesto que faltaban completar algunos elementos de orden accesorio, sobre todo vinculados a la conformación de la sociedad para la debida confección del instrumento público”.
dju
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