Embargo no cancelado, vendedor sancionado

La Sala I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Lomas de Zamora condenó al vendedor de un inmueble a cumplir con la obligación de escriturar, y además, lo obligó a pagar la cláusula penal pactada para el caso de ese incumplimiento. Ello porque entendió que el demandado tuvo una “conducta contraria a derecho” ya que la imposibilidad de escriturar se debió a que él no canceló el embargo que pesaba sobre el bien.

Según el fallo, los camaristas Norberto Basile y Carlos Igoldi señalaron que “no se puede dudar de la conducta renuente de parte del vendedor a cumplir con las esenciales obligaciones asumidas en la pacta. No corresponde así premiarlo interpretando que no cumplió por no haber sido citado por el notario designado por ambas partes, infiriendo que la incomparecencia al acto se debió a su desconocimiento, y no a su mala fe”.

El juez de primera instancia, en el caso “CERDEIRA, Rodrigo Miguel c/ FERNÁNDEZ, Osvaldo Juan s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”, sólo había hecho lugar a la demanda por cumplimiento. Ante esto, la Cámara señaló que “el judicante de anterior grado ha equivocado en su interpretación. Ello así, porque es por demás claro que la condición para que se cumpla con la multa establecida en beneficio del cumplidor, no es otra que la citación para escriturar”.

Para fundar la sentencia, el tribunal, también recurrió a la doctrina “que considera que existiendo una cláusula penal, la ley presume que el acreedor ha sufrido los perjuicios sufridos en la convención, invirtiéndose así la carga de la prueba”.

La sentencia explica que en el caso “está demostrado que el vendedor se encontraba imposibilitado para escriturar por no haber cumplido con la obligación asumida en la cláusula décimo primera del boleto de compraventa, procediendo a la cancelación del embargo que pesaba sobre el bien y anotado en el Registro de la Propiedad Inmueble”.

Ante esto, se destaca que el comprador “cursó notificaciones fehacientes al escribano designado y al demandado, anoticiando al primero para que cumpla con su obligación, y constituyendo en mora al segundo; a lo que el notario respondió sobre la “imposibilidad de poder llevar a cabo el acto escriturario” debido el embargo que pesaba sobre el inmueble, destacando que sobre este punto “el accionado nunca se expidió, ni extrajudicialmente, ni judicialmente”.

Así las cosas, la Cámara puso el acento en la conducta asumida por el vendedor y remarcó que “hay que merituar su estado de silencio a las intimaciones extrajudiciales fehacientes cursadas, como la conducta contumaz evidenciada por su negativa a comparecer a estar a derecho”.

De esta manera, los magistrados concluyeron que “la condena al vendedor debe extenderse, no solamente al cumplimiento compulsivo de la promesa de escriturar (obligación de hacer), sino al pago de la multa derivada de su incumplimiento imputable, enlazándole así las consecuencias dañosas derivadas de su conducta contraria a derecho”.

Por tanto, el demandado fue condenado a pagar al vendedor 13.150 pesos por la cláusula penal establecida en el boleto de compraventa, que preveía una multa de 50 pesos diarios desde la constitución en mora.

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