La rescisión del alquiler en tiempos de crisis

Lo resolvió la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, integrada por los jueces Jorge A. Giardulli, Elsa H.G.R. de Gauna y Claudio M. Koper, en autos“Tonconogy, Gala c/Chubb Argentina de Seg S.A. s/cobro de sumas de dinero” a raíz del recurso interpuesto por la actora contra la sentencia de primera instancia que rechazó la demanda entablada por ella.

La actora reclamaba que su ex inquilino le pague una deuda en dólares contraída antes de la crisis del 2001. Previamente las partes habían cancelado el contrato de alquiler. Pero la actora omitió decir que el inquilino quiso pagar la deuda antes y ella no le recibió el pago y especuló con la situación económica de ese entonces.

Para entender el conflicto habría que recordar que el 29 de abril de 1.998, la empresa ETOLIA S.A. le alquiló a la demandada – Chubb Argentina de Seguros S.A. – la unidad funcional Nº 132 del edificio ubicado en la calle 25 de mayo al 555.

Luego, los actores – Gala Tonconogy, David Adrián Tonconogy y Mila Tonconogy – le compraron a ETOLIA S.A. el inmueble y suscribieron con el inquilino un convenio modificatorio del contrato de locación, que se encontraba vigente, extendiendo su plazo hasta el 30 de abril de 2.003 y ratificándolo en todo lo demás que no fuese objeto de reforma.

Posteriormente, la demandada rescindió el pacto y notificó que la entrega del inmueble se produciría el día 31 de octubre de 2.001. Sin embargo, la tenencia no fue restituida hasta el 13 de noviembre de ese año.

En esta oportunidad, la requirente reiteró los términos de la intimación que le había cursado a la demandada con fecha 10/11/01, donde le exigió el pago de U$S15.783 más I.V.A. correspondiente al canon locativo del mes de noviembre más sus intereses, la cantidad de U$S15.783 en concepto de integración del plazo de preaviso que dispone la Ley 23.091 y la suma de U$S15.783 en concepto de indemnización por la rescisión anticipada del contrato.

Manifestó además que, el depósito dado en garantía (U$S29.000) sería restituido una vez comprobado el pago de las expensas de octubre, de los importes por el servicio de energía eléctrica y de la tasa de alumbrado, barrido y limpieza por los distintos períodos que detalló, pues afirmó que, a esa fecha, se registraba una deuda por todos esos conceptos que ascendía a un total de $15.039,71.

A su turno, en aquella ocasión, la requerida refirió que, como la suma del depósito en garantía resultaba insuficiente para saldar aquella obligación, ponía a disposición de la locadora en el domicilio de Marcelo T. de Alvear 624, piso 1º, la suma de $4.094 pesos.

Una vez que pudo verificar que el inmueble no adeudaba sumas por expensas, tasas o servicios, procedió a compensar el depósito en garantía como le había sido solicitado por la requerida. Además destacó que, en el mes de agosto de 2.002, la demandada pagó el remanente de $4.094 pero, como la deuda es en dólares, aquélla resultó insuficiente para cancelar la obligación. Por ello demandó a su ex inquilina la suma de 3.416 dólares, que era la diferencia entre lo adeudado en dólares (U$S 4.094) y lo abonado en pesos ($4.094).

La juez de grado desestimó el reclamo por entender que los actores pudieron y no quisieron disponer de la suma exigida, porque podrían haberla recibido a cuenta hasta que se verificase la inexistencia de otras deudas. “Si lo que la demandada ofreció, resultó ser idéntico a lo debido, dada la paridad cambiaria entre el peso y el dólar -que en esa época existía -, no puede ahora pretender la parte reclamante una diferencia originada en la derogación de ese régimen cambiario”, dijo.

Pero la actora adujo que la emplazada ofreció pagar en un lugar distinto del pactado y además nunca demostró que tal oferta fuese real por no haber exhibido el dinero que demuestre esa intención. Alegó también que la requerida no inició tampoco el proceso de pago por consignación.

Pero la alzada confirmó la sentencia de primera instancia. “Es cierto que con ello (la promesa de pago), la deudora no se liberó definitivamente de su obligación y que tal circunstancia habría acaecido - ante la negativa de la acreedora de recibir el pago – con la consignación judicial de las sumas adeudadas. Pero también lo es que, fue la negativa injustificada de la actora, lo que impidió que la demandada cancelase oportunamente su obligación”, resaltaron los jueces.

Y agregaron: “en tales condiciones, fue la conducta infundada y arbitraria de la recurrente lo que impidió que la demandada cancelase su obligación en épocas en que regía la paridad cambiaria entre el peso y el dólar”.

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